相続登記の義務化について詳しくまとめました
相続登記はお済みですか？
まだの場合、最高で１０万円の過料に処せられます。
1．相続登記の申請の義務化について（令和６年４月１日施行）
「どうして相続登記が義務化されるのでしょうか？」
→相続登記は今まで任意だったことから、相続登記されないため登記簿を見ても 所有者が直ちに判明しないあるいは所有者の所在が不明で連絡が付かない「所有者不明土地」が増加し、公共事業や復旧・復興事業が進まず、民間取引や土地の利活用を阻害するなど社会問題化している。
この問題の解決のため、令和３年４月に法律が改正され、相続登記が義務化されることになった。
2．上記１．の法律の内容
不動産登記法第７６条の２（相続等による所有権の移転の登記の申請）
①所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
②前項前段の規定による登記（民法第900条および第901条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第4項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
③前2項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。
3．登記義務が課される対象
不動産、すなわち土地や建物の所有権の登記がされている人に発生した相続が対象、
そして、相続人への遺贈も対象となりますが、逆に言うと通常起こりうる相続人以外への遺贈は対象にはなりません。
4．３年以内に相続登記を申請する起算点は？
疎遠な親戚が亡くなった場合などは、すぐに自己のために相続の開始があったことが分からないケースが多いです。つまり没後数年経ってからが起算点になることも多いでしょう。しかし、親や連絡の取れている兄弟姉妹などの場合はほぼ死亡の日と考えておいたほうがよいでしょう。
5．法定相続分で登記をした後の修正の登記
一旦法定相続分で相続登記を入れて、その後遺産の分割内容が決まったら、修正の登記をすることがあります。そのときには遺産分割の日から３年以内に修正の登記をしなければなりません。
6．代位者その他の者の申請又は嘱託とは？
ローンが滞って不動産に設定されている抵当権が実行され、金融機関が競売にかけようとするとき、相続人の代わりに金融機関が相続登記を申請したり、税金の滞納で国や自治体が不動産を差し押さえるという際に、国や自治体により相続登記がなされます。
そのようなときには相続人には相続登記の申請義務はない、ということになります。
なお、家庭裁判所に相続放棄の申述を受理してもらえば、初めから相続人とはならなかったものと見なされるため、相続登記義務を負うことはありません。
７．相続人申告登記について（令和６年４月１日施行）
→簡易に相続登記の申請義務を履行することができる手続き
①登記記録上、所有権の登記がされている人について相続が開始したこと、自分が相続人であることを申告する。
②申出をした相続人の氏名・住所が登記される。
③持分の割合までは登記されない・相続によって権利を取得したことまでは公示されない。
④正式に誰が相続するか決まったら、遺産分割が決まった日から３年以内に所有権移転登記を申請する義務がある（結局は相続登記義務を免れることはできない）
8．上記７．の法律の内容
不動産登記法第７６条の３（相続人である旨の申出等）
①第７６条の２第１項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。
②第７６条の２第１項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第１項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。
③登記官は、第１項の規定による申出があったときは、職権で、その旨並びに当該申出をした者の氏名及び住所その他法務省令で定める事項を所有権の登記に付記することができる。
④第１項の規定による申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（第７６条の２第１項前段の規定による登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。）は、当該遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
⑤前項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、同項の規定による登記がされた場合には、適用しない。
⑥第１項の規定による申出の手続及び第３項の規定による登記に関し必要な事項は、法務省令で定める。
9．相続登記を行わない場合の罰則
正当な理由がないのに期間内に相続登記の申請をしなかった場合、１０万円以下の過料に処せられます。
◎豆知識 過料とは？
いわゆる罰金は刑法上の刑罰で、罰金が科されれば「前科者」となります。
一方、過料は行政上の義務履行違反に対する制裁であり、金銭の支払いが求められる点では罰金と同じですが、過料に処せられても前科者にはなりません。
１０．上記９の法律の内容
不動産登記法第１６４条（過料）
第７６条の２第１項若しくは第２項又は第７６条の３第４項の規定による申請を
すべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、１０万円以
下の過料に処する。
１１．相続登記義務はさかのぼる？
相続登記の義務化は、令和６年４月１日より前に発生した相続も対象となります。つまり、法律の施行前に相続登記未了の人にも適用されます。不動産の所有権の登記がどうなっているかは法務局で全部事項証明書を取得することで確認できますので、今まで相続登記を怠っていたという場合はすぐにでも動いた方がよいです。
１２．相続登記未了となってきたパターンを知る
そういえばまだ相続登記をしていなかった、という場合に次のいずれかに当てはまる
のではないでしょうか。また、これから相続登記を控えている、という場合にこれらのことを知っておけば事前に対策を取ることができます。
①人間関係に難ありのケース
相続人同士が仲が悪く揉めていて遺産分割協議が調わない
戸籍調査で知らない相続人が発見され、遺産分割協議がしづらい
疎遠な相続人がいて、遺産分割協議がしづらい
これらはどう連絡して良いかわからないので、尻込みしてしまって、相続登記まで
到達できないのです。そして遺言書があれば手続きが比較的進みやすいと言われ
ています。
②相続人に後見人等が必要なケース
父が亡くなったが母が認知症なので後見人等をつけないと遺産分割協議ができな
い
父が亡くなって遺言書はあるが母が認知症なので遺言執行できない
父が遺言書を書いたときは母が認知症になるかもしれないという想像力が欠如し
ていた、つまり、後見人をつける手続きが面倒なので、尻込みしてしまって、相続
登記までたどり着けないということです。
③先延ばししてきたケース
父が亡くなったが母が亡くなったときに遺産分割協議をして登記すれば良いと考
えて先延ばしにするパターンです。
数次相続といってこのパターンはすごく多かったのですが、相続登記に期限が
設けられた関係で、その都度相続登記することが必要になり、このような先延
ばしは出来なくなりました。
④気力不足のケース
先祖が相続登記をしていないせいで、対象となる相続人が大人数になっており
窓口になってやり切る気力がないというパターンです。
これは根気とやり切る覚悟が必要、そして良い専門家に巡り合わなければ解決
しません。
⑤時間不足のケース
仕事や介護、育児に忙しく、役所がやっている平日に動けないため、戸籍収集
すら手をつけられないというパターンです。
これは司法書士や行政書士、税理士、弁護士といった専門家にお願いするしか
ありませんが、昔に比べて土日に対応可能な専門家も増えましたので、相談さ
えする行動力があれば、手続きは進んでいくと考えられます。
⑥資金不足のケース
遺産分割協議書の作成まではしたけれど、登記費用(登録免許税と司法書士の報酬など)が
予算オーバーで支払えないので登記しないというパターンです。
これも今まで散見されましたが、いざ資金ができて登記をする際に、
書類の原本が紛失していたり、写ししかない、といったことも多くありました。
事前に資金を準備しておくことも重要です。
➆情報弱者のケース
相続登記自体を知らないとか、どこに頼めば良いかわからないといったケースです。
インターネットすらやったことがないという今では珍しいタイプで、高齢者の
一部がそれにあたりますが、市報などオフラインの紙媒体で情報を得て、自治体
などの登記相談を利用して解決していくというケースがもあります。
具体的事例で言うと、高齢の子供のいない夫婦が、配偶者にのみ相続権があると
思い込み、兄弟に相続権があることを知らずに遺言書を書かなかったせいで、遺
産分割協議で揉めて相続登記に至らないといったことがあります。
⑧放棄希望の不要な土地のケース
誰も欲しくないような評価の低い土地は、遺産分割協議せず放置されたり、
遺産分割協議書は作成したけど登記費用をかける価値もないと登記せずに
放置してしまうというパターンです。
これは令和5年4月27日から相続土地国庫帰属の法律が施行されましたので、
解決の糸口が少し見えてきたかもしれません。
⑨建物が未登記のケース
故人が自己資金で建物を建てた際登記しておらず、相続登記のしようがないというケースです。
これはきちんと登記しようとすると、建物表題登記という
所在・構造・床面積などを登記した上で所有権保存登記をする必要があります。
建物表題登記を担当するのは土地家屋調査士ですが、このようなケースによく遭遇します。
⑩相続人が行方不明
住所を調査したら突き止められて、存命の可能性が高い場合と、
家出などの事情があって音信不通になり、その後住民登録も役所で
職権消除されてしまったという場合と2種類あります。
前者の場合は不在者財産管理人の選任申立を、後者の場合は失踪宣告の申立を
それぞれ家庭裁判所に行い、1年以上の長い時間をかけて解決していきます。
これらの手続きは気力が充実し、良い専門家に出会わなければ解決することはできません。
ただし、今回民法改正によって2023年４月１日より、相続不動産の相続人の中
に行方不明者がいる場合、相続開始から１０年経過した時に限り、他の相続人が、
行方不明者の持分を取得できるようになりました。地方裁判所に申立て、その決
定を得て、行方不明相続人の持分の時価相当額の金銭を供託した上で、他の共有
者は行方不明相続人の持分を取得できることになります。（改正民法262条の2）
このような場合はまず相続人申告登記をしたうえで相続開始から10年経過
したときに、遺産分割が可能となって相続登記が申請可能となると考えられ、過
料に処さない「正当な理由」と考えても良いのではないでしょうか。